O adensamento proposto pelo Plano Diretor busca otimizar o uso da infraestrutura urbana já existente em São Paulo. Ao incentivar que mais moradias e empregos estejam localizados próximos às infraestruturas de transporte público, estimula-se modos de deslocamento mais sustentáveis e maior acesso às oportunidades que as cidades oferecem.

O mapa ao lado, produzido com dados do Censo 2022, mostra adensidade populacionalde várias regiões da capital paulista. Os valores representam o número de habitantes por hectare, que equivale ao tamanho médio de um quarteirão da cidade. No mapa, quanto mais escura a cor, mais gente mora naquele pedaço da cidade. Quantas pessoas moram na sua quadra?

Áreas densamente povoadas concentram oportunidades de emprego, comércio e serviços, o que geraeconomias de aglomeração,aumentando sua eficiência e sua produtividade. Em geral, regiões centrais concentram infraestrutura, oportunidades e pessoas, como é o caso dos bairros no entorno da Avenida Paulista.

As áreas de maior densidade populacional de São Paulo não se limitam à sua zona central, mas se espalham por diversas regiões da capital, por diferentes motivos. É interessante notar a densidade populacional nas favelas deParaisópolise Heliópolis, que acabam por ser as áreas mais densas da cidade.

Nos casos de Paraisópolis eHeliópolis,as altas densidades urbanas não se devem a incentivos do planejamento urbano e sim, ao crescimento desordenado de áreas informais impulsionado por décadas de urbanização acelerada e pela ausência de políticas integrais de habitação. Esse processo gera desafios significativos para a mobilidade e a qualidade de vida de seus habitantes.

Cerca de metade dos domicílios paulistanos identificados no Censo 2022 não estão no Cadastro Imobiliário Fiscal da prefeitura, revelando a grande informalidade habitacional existente em São Paulo, onde os parâmetros de regulação urbana discutidos aqui possuem pouca ou nenhuma incidência. As regiões que apresentam maior informalidade são favelas, lotes irregulares e ocupações em regiões de risco.

O mapa ao lado mostra, em vermelho, os lugares que concentram as pessoas que vivem em domicílios informais na cidade. Veja que há uma maior concentração de informalidade habitacional nas periferias e nas favelas e loteamentos informais, que estão destacados em roxo.

Para tais regiões com grande presença de informalidade, são necessárias intervenções integrais de urbanização e qualificação.

Já nos bairros e nas quadras mais consolidadas e com melhor infraestrutura na cidade de São Paulo, a estratégia foi estimular o mercado imobiliário residencial. Para tanto, em algumas quadras próximas ao transporte público de massa, foram estabelecidos os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, ou simplesmente Eixos, onde se busca promover o adensamento populacional.

Até 2023, a definição dos Eixos considerou as quadras localizadas em uma faixa de 150 metros de cada lado dos corredores de ônibus e em um raio de 400 metros ao redor das estações de metrô e trem.

Com a revisão do Plano Diretor, os Eixos passaram a abranger quadras situadas em uma faixa de 400 metros de cada lado dos corredores de ônibus e em um raio de 700 metros ao redor das estações de metrô e trem.

Nos Eixos, o objetivo seria permitir e estimular maior adensamento populacional, ou seja, aumentar a quantidade de pessoas vivendo nessas quadras. Para tanto, três instrumentos regulatórios foram definidos pelo Plano Diretor para incentivar e viabilizar tal adensamento.

O primeiro deles é o limite de coeficiente de aproveitamento (CA), que determina quantas vezes a área do lote pode ser construída em novos empreendimentos imobiliários. Se o CA for igual a 4, por exemplo, isso significa que, se a nova construção ocupar o lote inteiro, podem ser construídos 4 andares.

No entanto, se a nova construção ocupar apenas metade do lote, é possível que o edifício alcance até 8 andares.

Umcoeficiente de aproveitamento (CA)de 0,1, como acontece em regiões de preservação ambiental, implica que se pode construir até 10% da área do terreno. Portanto, para construir dois andares, a área ocupada não pode exceder 5% da área total do terreno.

Sua vez! Use o painel abaixo para alterar a taxa de ocupação (TO) do terreno e o coeficiente de aproveitamento (CA) do edifício ao lado.

Assim, o coeficiente de aproveitamento (CA) representa a densidade construtiva das edificações em um terreno, em uma quadra ou em uma região.

No mapa ao lado, você pode verificar como varia, entre as regiões, a densidade construtiva das edificações que existem na cidade.

O segundo instrumento é a definição de cota parte máxima. Ela é a cota de terreno por unidade habitacional e determina o número mínimo de unidades de moradia que devem ser feitas em novas edificações, dado o tamanho do terreno a ser incorporado. Em uma região com cota parte máxima igual a 25m², um terreno de 500m² deve conter ao menos 20 unidades habitacionais nas novas edificações.

A cota parte máxima define a densidade habitacional das novas edificações em um terreno, em uma quadra ou em uma região.

O terceiro instrumento é o limite de gabarito, que é a altura máxima dos edifícios.

O gabarito define a verticalização das novas edificações em um terreno, em uma quadra ou em uma região.

Em áreas que se quer criar densidade populacional, o Plano Diretor pode definir tais instrumentos para gerar maior densidade construtiva, densidade habitacional e verticalização. Já em miolos de bairros, ou regiões de preservação histórica ou ambiental, o oposto pode ser feito, desestimulando ou não permitindo maiores densidades populacionais.

Afinal, quais parâmetros construtivos são mais relevantes para definir a densidade populacional de uma região? A verticalização está necessariamente associada a uma maior densidade?

Gustavo Theil, aluno de economia do Insper, e Adriano Borges Costa, professor e pesquisador do Centro de Estudos das Cidades do Insper, investigaram quais desses fatores melhor determinam adensidade populacionale, portanto, deveriam ser privilegiados no Plano Diretor em regiões para as quais se busca adensamento populacional.

A pesquisa concluiu que, nas regiões em que o Plano Diretor exerce influência, ou seja, naquelas sem grande informalidade em termos de moradia, a densidade habitacional , estimulada pela cota parte máxima , foi a característica construtiva mais relevante para definir a densidade populacional .

Esse resultado é muito importante, visto que a regulação sobre a cota parte máxima vigora apenas nas regiões dos eixos, em que ela é de 20m².

Adensidade construtiva,estimulada pelocoeficiente de aproveitamento,também apresentou grande relevância para explicardensidade populacional.

Já averticalização,quando não acompanhada de maiordensidade habitacional e construtiva,não determina adensidade populacionalde uma região. Ou seja, prédios altos, mas que ocupam apenas uma área pequena do terreno e possuem apartamentos grandes, não promovem o adensamento populacional desejado pelo Plano Diretor para regiões com melhor infraestrutura.