O adensamento proposto pelo PDE busca otimizar o uso da infraestrutura urbana já existente em São Paulo. Ao incentivar que mais moradias e empregos estejam localizados próximos às infraestruturas de transporte público, estimula-se modos de deslocamento mais sustentáveis e maior acesso às oportunidades que as cidades oferecem.

O mapa ao lado, produzido com dados do Censo 2022, mostra adensidade populacionalde várias regiões da capital paulista. A unidade escolhida é a de habitantes por hectare. A área de um hectare equivale a área de um quadrado de 100m de lado, ou seja, muito próxima do tamanho médio de um quarteirão da cidade. Dessa maneira, propomos uma leitura de dados mais próxima da sua experiência urbana. E então, quantas pessoas moram na sua quadra?

Áreas densamente povoadas concentram oportunidades de emprego, comércio e serviços, o que geraeconomias de aglomeração,aumentando sua eficiência e sua produtividade. Em geral, regiões centrais concentram infraestrutura, oportunidades e pessoas.

As áreas de maiordensidade populacionalde São Paulo não se limitam à sua zona central, masse espalham por diversas regiões da capital,por diferentes motivos. É interessante notar a densidade populacional nas favelas deParaisópolis(conforme se vê no mapa) e Heliópolis, que acabam por ser as áreas mais densas da cidade.

Nos casos de Paraisópolis eHeliópolis(como ilustrado no mapa), as altas densidades urbanas não se devem a incentivos do planejamento urbano e sim, ao crescimento desordenado de áreas informais impulsionado por décadas de urbanização acelerada e pela ausência de políticas habitacionais inclusivas. Esse processo gera desafios significativos para a mobilidade e a qualidade de vida de seus habitantes.

Cerca de metade dos domicílios paulistanos identificados no Censo 2022 não estão no Cadastro Imobiliário Fiscal da prefeitura, revelando a grande informalidade habitacional existente em São Paulo, onde os parâmetros de regulação urbana discutidos aqui possuem pouca ou nenhuma incidência. As regiões que apresentam maior informalidade são favelas, lotes irregulares e ocupações em regiões de risco.

O mapa ao lado mostra a distribuição da população da capital paulista em pontos. Cada ponto representa mil habitantes vivendo próximos à região indicada. Em pontos vermelhos, temos a população que vive em habitações fora do cadastro legal de imóveis da cidade e em pontos cinzas, a população que mora em imóveis legalizados pela prefeitura.

E então, consegue encontrar algum padrão nessa distribuição?

Considerando as áreas mais consolidadas de São Paulo, como é possível estimular o aumento da densidade em regiões com melhor infraestrutura urbana? O PDE define os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EETU), que são quadras próximas ao transporte público de média e alta capacidade (corredores de ônibus e estações de metrô e trem), onde se busca incentivar maior densidade populacional.

Até 2023, a definição dos Eixos considerou as quadras localizadas em uma faixa de 150 metros de cada lado dos corredores de ônibus e em um raio de 400 metros ao redor das estações de metrô e trem.

Com a revisão do PDE, os Eixos passaram a abranger quadras situadas em uma faixa de 400 metros de cada lado dos corredores de ônibus e em um raio de 700 metros ao redor das estações de metrô e trem.

Nos eixos, o objetivo seria permitir e estimular um maioradensamento populacional,ou seja, aumentar a quantidade de pessoas vivendo numa mesma área. Lembra-se lá do começo quando falamos de habitantes por hectare, ou quarteirão?! É isto mesmo, o objetivo é aumentar a quantidade de moradores que vivem numa mesma quadra. Vejamos agora quais são os três instrumentos regulatórios definidos pelo PDE para incentivar e viabilizar o adensamento populacional.

O primeiro deles é ocoeficiente de aproveitamento (CA),que determina quantas vezes a área do lote pode ser construída em novos empreendimentos imobiliários. Se o CA for igual a 4, por exemplo, isso significa que, se a nova construção ocupar o lote inteiro, podem ser construídos 4 andares.

No entanto, se a nova construção ocupar apenas metade do lote, é possível que o edifício alcance até 8 andares.

Umcoeficiente de aproveitamento (CA)de 0,1, como acontece em regiões de preservação ambiental, implica que se pode construir até 10% da área do terreno. Portanto, para construir dois andares, a área ocupada não pode exceder 5% da área total do terreno.

Sua vez! Use os painéis abaixo para alterar a TO e o CA do edifício ao lado.

Assim, o CA define a densidade construtiva das novas edificações em um terreno, em uma quadra ou em uma região.

No mapa ao lado, você pode verificar a atual densidade construtiva da capital paulista, ou seja, qual o coeficiente de aproveitamento real aplicado.

O segundo instrumento é a definição decota parte máxima. Ela é a cota de terreno por unidade habitacional e determina o número mínimo de unidades de moradia que devem ser feitas em novas edificações, dado o tamanho do terreno a ser incorporado. Em uma região decota parte máximaigual a 20m², um terreno de 1.000m² deve conter ao menos 50 unidades habitacionais nas novas edificações.

Acota parte máximadefine adensidade habitacionaldas novas edificações em um terreno, em uma quadra ou em uma região.

O terceiro instrumento é ogabarito,que é a altura máxima dos edifícios.

gabaritodefine averticalizaçãodas novas edificações em um terreno, em uma quadra ou em uma região.

Em áreas que se quer criardensidade populacional,o PDE pode definir tais instrumentos para gerar maiordensidade construtiva,densidade habitacionaleverticalização. Já em miolos de bairros, ou regiões de preservação histórica ou ambiental, o oposto pode ser feito, desestimulando ou não permitindo maiores densidades populacionais.

Afinal, quais parâmetros construtivos são mais relevantes para definir adensidade populacionalde uma região?verticalizaçãoestá necessariamente associada a uma maior densidade?

Gustavo Theil, aluno de economia do Insper, e Adriano Borges Costa, professor e pesquisador do Centro de Estudos das Cidades do Insper, investigaram quais desses fatores melhor determinam adensidade populacionale, portanto, deveriam ser privilegiados no PDE em regiões para as quais se busca adensamento populacional.

A pesquisa concluiu que, nas regiões em que o PDE exerce influência, ou seja, naquelas sem grande informalidade em termos de moradia, adensidade habitacional,estimulada pelacota parte máxima,foi a característica construtiva mais relevante para definir adensidade populacional.

Esse resultado é muito importante, visto que a regulação sobre acota parte máximavigora apenas nas regiões doseixos,em que ela é de 20m².

Adensidade construtiva,estimulada pelocoeficiente de aproveitamento,também apresentou grande relevância para explicardensidade populacional.

Já averticalização,quando não acompanhada de maiordensidade habitacional e construtiva,não determina adensidade populacionalde uma região. Ou seja, prédios altos, mas que ocupam apenas uma área pequena do terreno e possuem apartamentos grandes, não promovem o adensamento populacional desejado pelo PDE para regiões com melhor infraestrutura.